¿Qué es el estudio de títulos de un bien raíz, y por qué es necesario?
- 26 de Septiembre de 2022
Seguro que cuando vas a comprar un par de zapatos, primero te los pruebas; bueno, entonces, ¿por qué cuando vas a comprar una casa o un terreno, primero no te aseguras de que quien te la vende es su dueño, que está en condiciones de vender, que sobre ese bien no hay reclamos de terceros, servidumbres, planes de manejo u otras dificultades que te impidan luego el uso y goce que planeas para el inmueble que compras?
En términos simples, podemos señalar que los títulos de un inmueble o bien raíz son los antecedentes escritos que dan fe de la identidad de su dueño, de la forma cómo ese lo adquirió, de las especificaciones de la propiedad, y de las limitaciones que pueden afectar su uso y goce.
A diferencia de los zapatos que te pruebas antes de comprarlos, que sólo pasan el filtro de tu opinión y comodidad, el análisis de los antecedentes de una propiedad, requiere de conocimientos técnico jurídicos y de eso trata el Estudio de títulos.
I.- Antecedentes que debe analizar un adecuado estudio de títulos
1°. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Las propiedades inmuebles o bienes raíces en nuestro país están sujetas a un sistema registral a cargo del Conservador de Bienes Raíces, de manera que cualquiera sea la forma en que hayan sido adquiridas, los antecedentes conservatorios son esenciales para llevar a cabo el adecuado estudio.
Esos antecedentes son:
- Copia de inscripción de la propiedad y certificado de dominio vigente,
- Certificado de Hipotecas y gravámenes,
- Certificado de Prohibiciones e interdicciones,
- Certificado de Servidumbre y litigios pendientes.
- Copia de inscripción del derecho de aprovechamiento de Aguas y certificado de hipoteca, gravámenes y prohibiciones de derecho.
¿Qué tiempo debe considerar el examen?
Los antecedentes revisados deben abarcar a lo menos los últimos 10 años.
¿Cómo puedes ubicar la propiedad en los Registros conservatorios?
Estos habitualmente los encontraras en cualquier documento que de la propiedad tengas en tu poder, y están referidos a la foja, número y año en que se ha practicado le inscripción en el Conservador del lugar en que se encuentra el inmueble.
2°. Títulos de Propiedad
Según cuál haya sido la forma en que se adquirió el inmueble, al revisar la inscripción en el Conservador podrás encontrarte con referencia a distintos títulos, los cuales también es aconsejable examinar, no bastando el contenido del extracto que veras en la inscripción.
Así el título inscrito cuyo texto íntegro se deberá revisar, podrá ser, entre otros:
a. Un contrato extendido en escritura pública
Como ocurre, por ejemplo, en caso de una compraventa, cesión de derechos, o adjudicación (sea de una propiedad rematada u objeto de partición).
Sólo revisando esta escritura podrás, por ejemplo, conocer si la venta no tiene vicios de nulidad que luego puedan provocar reclamos de terceros, o si el vendedor no requiere de autorización de su cónyuge para vender, o si la totalidad del precio ha sido pagado, entre otras situaciones relevantes.
Probablemente tengas copias de esta escritura, en caso de no ser así la podrás ubicar en la Notarias en que se suscribió o, eventualmente, en el Archivero Judicial.
b. Una resolución administrativa o sentencia que otorga posesión efectiva
Esto en caso de que la propiedad hubiere sido adquirida por sucesión por causa de muerte.
Por regla general, la posesión efectiva se tramita administrativamente en el Servicio de Registro Civil, sin embargo, hay situaciones menos comunes, como cuando se ha otorgado un testamento o el propietario ha fallecido en el extranjero, en que la posesión efectiva debe tramitarse judicialmente en el Juzgado Civil del último domicilio del causante.
El análisis de este documento te permitirá conocer cuántos y quiénes son las personas que se encuentran en condiciones de vendar la propiedad.
c. Una sentencia judicial dictada en un procedimiento en que el inmueble ha sido previamente disputado
Como, por ejemplo, que declare la prescripción adquisitiva del dominio del inmueble en favor de una o varias personas, que se pronuncie sobre el ejercicio de una acción reivindicatoria, una acción especial de herencia o una oposición al saneamiento de la propiedad raíz.
d. Una resolución del Ministerio de Bienes Nacionales
Esto cuando se ha dado lugar el saneamiento de la pequeña propiedad raíz.
En este caso podrás conocer que quien te vende no ha adquirido el dominio sino hasta dos años después de haberse inscrito este documento en el registro de propiedad por el Conservador, y antes de ese plazo, está prohibido de ser vendido.
3°. Limitaciones que afecten a la propiedad
El inmueble que desees adquirir puede estar gravado con hipotecas, embargos, o prohibiciones de celebrar contratos, en tanto garantía de alguna deuda o del buen ejercicio de algún subsidio. Estar afecta algún tipo de usufruto, arrendamiento o servidumbre, como aquellas de paso, de acueducto, de líneas de transmisión, u otra.
Ser objeto de una disputa judicial o litigio.
Situaciones como estas impedirán que el bien raíz pueda ser vendido, o en su caso, que, al adquirirlo con esas limitaciones, a futuro te veas privado de su propiedad, o restringido en su goce y uso.
Por tales razones, resulta necesario obtener del Conservador de Bienes Raíces no sólo el certificado de dominio vigente, sino también los otros certificados que hemos mencionado: de hipotecas y gravámenes, de prohibiciones e interdicciones, de servidumbres y litigios pendientes, de aprovechamiento de Aguas e hipoteca, gravámenes y prohibiciones de tal derecho.
4°. Características del inmueble
1) Aquellos de afectación a eventuales expropiaciones. Pudiere ocurrir que el inmueble en cuestión, sea para el desarrollo de proyectos contemplados en el plan comunal respectivo (como es el caso del ensanchamiento de una calle, por ejemplo), o para el desarrollo de programas de remodelación del sector u otros requerimientos de Ministerio de Obras Públicas, esté afecto a eventuales expropiaciones.
Para conocer esta situación, es necesario contar con el Certificado de Afectación Municipal, que podrás obtener de la Dirección de Obras municipales, y el Certificado de Afectación emitido por el Servicio de Vivienda y Urbanismo (SERVIU)
2) Aquellos que acreditan el número asignado al inmueble en la calle donde se ubica, conocido como Certificado de Número, que emite la Dirección de Obras de la Municipalidad (DOM).
3) Aquellos que acreditan las condiciones urbanísticas que afectan al inmueble, conforme lo regulan la Ley de Urbanismo y Construcciones y a los Instrumento de Planificación territorial o Plan regulador respectivo.
Estos antecedentes te permiten conocer cuáles son los posibles destinos y constructibilidad que podrás darle a la propiedad (conocer, por ejemplo, si en el sector se permiten desarrollar proyectos de viviendas, o corresponde a un áreas de restricción o de riesgos), para ello deberás solicitar un Certificado de Informaciones Previas en la Dirección de Obras Municipales (DOM).
4) Certificado de Deudas de contribuciones, otorgado por la Tesorería General de la República y último comprobante de pago de contribuciones.
Esto será necesario de obtener, no sólo por el riesgo que la propiedad luego pueda ser objeto de remate por estas deudas, sino también para que el Notario pueda autorizar las escritura por la que adquieres o vendes el inmueble, y a su vez el Conservador pueda inscribir ese instrumento.
En caso de tratarse de una propiedad exenta del pago de contribuciones, deberás solicitar un Certificado de Avalúo Fiscal, otorgado por el Servicio de Impuestos Internos, donde consta, además, del rol de avalúo del inmueble, su tasación fiscal y la circunstancia de exención.
5) Certificado de Derechos de Aseo Municipal, que te permitirá conocer que no existen deudas por este concepto. Lo podrás obtener de la respectiva Municipalidad.
6) Si el predio que deseas adquirir tiene construcciones y ampliaciones, deberás solicitar un Certificado de Recepción Final de obras en la Dirección de Obras Municipales (DOM), que dé cuenta que los planos y construcciones han sido debidamente aprobados.
7) Eventualmente, en estos casos, necesitaras requerir de la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC), Certificaciones de instalaciones interiores de gas y eléctricas.
8) Comprobantes de pago de los consumos básicos, como energía eléctrica, agua potable, gas y teléfono.
9) Si la propiedad corresponde a un edificio o condominio, deberías obtener un certificado del administrador, que acredite que no existen deudas por concepto de gastos comunes.
5°. Características de la o las personas que detentan el dominio y de sus predecesores
Finalmente, el adecuado estudio de títulos de una propiedad no puede omitir revisar la calidad de la persona que detenta su dominio y de quienes le han precedido.
Importante es conocer el estado civil del actual vendedor como de los anteriores. En caso de ser casado, relevante es el régimen de bienes de su matrimonio, si tiene o no separación total de bienes, para lo que se necesitara tener a la vista el Certificado de Matrimonio. De ser viudo, será importante tener a la vista el certificado de defunción del cónyuge y cotejar la fecha de su defunción en relación a la época en que se adquirió el inmueble. Eventualmente, si ese es soltero, puede que necesites una declaración jurada notarial de soltería.
Si el vendedor es una persona jurídica, como por ejemplo una sociedad, se necesitará acceder a la escritura de constitución y modificaciones de esa sociedad, y a las respectivas inscripciones practicadas en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces.
En caso de que alguna de las partes actúe representada por un tercero, se deberá revisar, por ejemplo, la escritura de mandato, y en algunos casos, incluso de los mandatos con que actuaron anteriores compradores y vendedores.
6°. Documentos extendidos en el extranjero
En caso de que, entre los antecedentes mencionados, existan documentos extendidos en el extranjero, deberán esos estar debidamente legalizados: certificadas las firmas de las autoridades locales ante las que se han otorgado de acuerdo a la ley o la práctica de ese país, por el correspondiente Consulado de Chile en el país de origen y luego legalizado por el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile.
Si, además, han sido extendidos en idioma extranjero, deberán ser traducidos por el Ministerio de Relaciones exteriores, y finalmente protocolizados en una Notaria en Chile.
Las copias de escrituras públicas otorgadas ente un cónsul de Chile en el extranjero, bastara que sean legalizadas en el Ministerio de Relaciones Exteriores.
No, no lo es.
Pero, debes saber que, ya sea que vendas o compres un inmueble, si en la transacción participa una entidad bancaria o financiera, esta exigirá todos los antecedentes que te hemos mencionado, e incluso otros, y encomendara a sus abogados el Estudio de Título, y su financiamiento dependerá de la aprobación del estudio.
Si has decidido utilizar los servicios de un corredor de propiedades, debería ese intermediario recabar todos los antecedentes mencionados, de manera de precaver desde un inicio los inconvenientes que pueden entorpecer la venta o adquisición de un inmueble, y corregirlos prontamente, si ello resultare posible.
III.- ¿Porqué es necesario realizar un estudio de títulos?
Cómo habrás observado, el adecuado estudio de títulos del inmueble o bien raíz te permitirá poner en orden la documentación de la propiedad, tener conocimiento de cuál es la calidad de su dueño como de la misma propiedad, las limitaciones que afectaran el uso y goce que de ella podrías hacer, y la eventualidad que a futuro tengas que enfrentar reclamos de terceros.
De otra parte, si te dispones a vender, el estudio de títulos te permitirá solucionar a tiempo alguna dificultad que dilate el proceso de venta, afecten su precio o incluso puedan hacer fracasar la transacción que deseas.
En términos simples, los títulos de un inmueble o bien raíz son los antecedentes escritos que dan fe de la identidad de su dueño, de la forma cómo ese lo adquirió, de las especificaciones de la propiedad, y de las limitaciones que pueden afectar su uso y goce.
La revisión de estos antecedentes te permitirá saber quién es su dueño, sí está ese en condiciones de vender o gravar, sí existen o no reclamos de terceros, servidumbres, planes de manejo u otras dificultades que te impidan luego usar, gozar y disponer de la propiedad que planeas comprar o recibir en garantía.
I.- Antecedentes que debe analizar un adecuado estudio de títulosPropósito de los contenidos.
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