Modificaciones a la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos
- 26 de Septiembre de 2022
El pasado 30 de junio de 2022, han entrado en vigencia las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos, por el proyecto conocido como “Devuélveme mi Casa”.
Estas modificaciones buscan modernizar nuestra legislación en materia de arrendamiento de viviendas, y, equilibrar la situación entre propietarios y arrendatarios, agilizando los procedimientos judiciales, haciendo más fácil el cobro de las rentas impagas y el desalojo de los inmuebles en los casos de arriendos impagos o daños a la propiedad.
I.- ¿A qué viviendas se aplican las modificaciones de la ley de arrendamiento?
Las modificaciones han sido introducidas a la Ley 18.101, sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, que señala se aplica a los contratos de arrendamientos de:
- Bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano, con las salvedades que la norma indica, como, por ejemplo, los inmuebles fiscales; y
- Viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.
II.- ¿Cómo estas modificaciones refuerzan los derechos del arrendador?
Estas modificaciones buscan limitar los abusos de arrendatarios morosos, al establecerse un procedimiento cautelar, más expedito, para obtener la restitución anticipada de la propiedad que ha sufrido daños por su acción u omisión, y un procedimiento más ágil para obtener su restitución cuando existan rentas impagas, o, cuando haya sido ocupada sin título alguno.
1. Restitución anticipada de la propiedad
- Se incorpora la medida precautoria, en los juicios en los que se demande el término del contrato de arrendamiento y la restitución del inmueble,
- Para ello, deberá, en la demanda de termino de arrendamiento, solicitarse la restitución anticipada, y acompañarse antecedentes que permiten acreditar que se ha destruido parcialmente la propiedad o ha quedado ella inutilizada para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario.
- Estos antecedentes deberán ser expuestos y acreditados en la audiencia única de contestación y prueba.
- Para otorgar esta medida, el juez podrá exigir caución al demandante, con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios que le hubiere provocado el lanzamiento anticipado, si finalmente la sentencia definitiva no lo condenare a restituir el inmueble objeto del arriendo.
2. Procedimiento breve para el cobro de rentas, cuentas de gastos y consumos básicos, y la consecuente restitución del inmueble arrendado
- Para la solicitud del pago de rentas y cuentas de gastos comunes y consumos básicos impagos, se establece un procedimiento más expedito,
- Para acceder a este procedimiento, especial relevancia adquiere la existencia del contrato de arrendamiento escrito y en que las firmas de los contratantes hubieren sido autorizadas ante Notario Público.
- Si el arrendador, en su demanda proporciona antecedentes de quienes son las partes del contrato, cuál es el inmueble arrendado, cuál es el monto de la o las rentas y de las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas, y, la forma, fecha y lugar en que contrajeron esas deudas, el juez podrá acceder de inmediato a la demanda, y, dar al arrendatario moroso el plazo de 10 días corridos, desde su notificación, para que proceda al pago, más los intereses y costas.
- Este procedimiento termina, si antes del vencimiento del plazo de 10 días corridos, desde la notificación, el arrendatario moroso pagare lo requerido, incluido intereses y costas. Si sólo se realiza un pago parcial, continua el procedimiento en la parte de lo no pagado.
- En el evento de que el arrendatario moroso no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la deuda reclamada, y se dispondrá su lanzamiento, así como el de los otros ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días.
- Cómo antes se indicó, especialmente importante para optar por el procedimiento monitorio de cobro de rentas y gastos impagos es que, en el contrato de arrendamiento que conste por escrito, las firmas de los contratantes sean autorizadas por notario público, en tanto, el contrato así otorgado, “constituirá antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria”.
- Los notarios públicos que participen en la autorización de las firmas de los contrates, deberán solicitar los “títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato”.
- Estos títulos no son únicamente aquellos que acreditan que el arrendador es dueño de la propiedad que da en arriendo, limitándose a la escritura o título de dominio, como se ha observado en algunas notarias. También, podrán ser otros títulos distintos del dominio, como, por ejemplo, aquel que acredita que se goza del usufructo del inmueble, o de su tenencia siendo arrendatario con facultades de subarrendar.
IV.- Cuando el contrato de arrendamiento no consta por escrito
- Si bien esta circunstancia no hará imposible utilizar el procedimiento monitorio para el cobro de las rentas y gastos comunes y consumos impagos, ciertamente la hará mucho más difícil de ser puesto en práctica.
- De otra parte, si el contrato de arrendamiento no consta por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago de a lo menos los últimos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.
V.- Del arriendo y subarrendamiento abusivo, y del hacinamiento
Si bien estas normas han sido introducidas por una modificación anterior, que entrara en vigencia a partir del mes de Abril del año 2021, en este artículo mencionaremos esa modificación, que incorporara el Título V de la ley de Arrendamiento de Predios Urbanos, en tanto, tales normas también buscan modernizar nuestra legislación en materia de arrendamiento de viviendas, y equilibrar la situación entre propietarios y arrendatarios.
Es así, como hoy la misma ley de Arrendamiento de Predios Urbanos, también establece:
- La obligación del arrendador o subarrendador de cumplir con estándares mínimos en las viviendas dadas en arrendamiento, a saber, “el estándar que exige la ordenanza general de urbanismo y construcciones”
- Estas condiciones mínimas están referidas a la habitabilidad, seguridad, estabilidad, ventilación, iluminación, dimensiones, acondicionamiento térmico y carga de ocupación máxima que podrán tener los inmuebles que se destinen al arrendamiento o subarrendamiento por pieza o por habitación.
- El arrendamiento o subarrendamiento que no cumple estas condiciones es considerado abusivo, y podrá ser denunciado ante el Juzgado de Policia Local, por la Municipalidad que corresponda, la SEREMI de Vivienda y Urbanismo respectiva, o cualquier persona, debiendo acompañarse de los medios probatorios que se dispongan.
- Multas para el arrendador o subarrendador que no cumpla esas condiciones mínimas, que fluctúan entre 5 a 100 UTM, acorde a la gravedad del incumplimiento, su duración y el beneficio que el contrato hubiera reportado al arrendador o al subarrendador, según corresponda. En caso de mediar dolo, engaño o aprovechamiento de la situación de vulnerabilidad de los arrendatarios de las piezas o habitaciones, el monto de la multa que se aplique no podrá ser inferior al treinta por ciento de la multa máxima antes referida.
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